2019-05-22T18:25:57+03:00

Строительная реформа идет полным ходом: кто выиграет от скорости?

С 1 июля 2019-го застройщиков обязали перейти на проектное финансирование и расчёты с дольщиками через счета-эскроу. Такие поправки в 214-ФЗ и другие законы были введены в последнее время
Марина АНИКЕЕВА
Поделиться:
Комментарии: comments9
Фото: Иван МАКЕЕВ
Изменить размер текста:

Предстоящие изменения и их последствия участники рынка обсудили на круглом столе в ИД "Комсомольская правда".

Отныне именно проектное финансирование станет основным источником финансирования жилищного строительства. Исторически это был очень сложный индивидуальный кредитный продукт. Сейчас нам обещают, что он станет по-настоящему массовым.

Однако предполагалось, что подобный переход будет осуществлен в плановом порядке в течение трех лет, то есть не раньше 2021 года. Озвученная дата - 1 июля текущего года - стала неожиданностью для многих.

Фото: Иван МАКЕЕВ

Но если не считать бешеных темпов реформирования, за которыми на практике трудно успеть (особенно не очень крупным застройщикам), то практически все участники круглого стола все-таки сошлись во мнении, что подобного рода перемены нужны. По идее они должны пойти на благо и строительным компаниям, и банкам, и главное - покупателям жилья.

В настоящий момент порядка 30% застройщиков Москвы заявили о своей готовности перейти на счета-эскроу, остальные 60% остаются в старой системе, будут достраивать объекты и работать по договорам долевого участия непосредственно с участниками строительства. Еще 10% - это спорные объекты, по которым застройщики все-таки планируют работать "по старинке", а по окончании строительства примкнут к "тридцатке передовиков".

К чему такая спешка?

Этим вопросом задался Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора MR Group:

- В декабре 2017 года Президент России дал поручение подготовить «дорожную карту» о поэтапном переходе к проектному финансированию, к работе на счета эскроу в течение 3 лет, то есть к 2021 году. На дворе 2019 год. Возникает вопрос: почему с таким серьезным опережением выполняется поручение? Тем более, что очень многие застройщики явно не готовы. Так, в Ленинградской области банки одобрили финансирование только 2-х из 82-х проектов, которые нуждаются в переходе на новую схему. Это значит, что в системе явно существует какой-то сбой. Можно называть в процентах, сколько застройщиков "остается" и сколько "переходит", но когда берем абсолютные цифры, то они не успокаивают.

Андрей Кирсанов Фото: Иван МАКЕЕВ

Андрей КирсановФото: Иван МАКЕЕВ

Выступавшего поддержал другой участник собрания Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

- Коммерческие структуры в строительной отрасли работают эффективно только при стабильных условиях в стране. Современные жилые комплексы являются масштабными проектами комплексного освоения территории, включающими в себя десятки жилых домов и все необходимые для жизни объекты социальной инфраструктуры. Такие большие проекты строятся от двух до пяти-шести лет. Когда эти условия постоянно меняются, застройщикам достаточно сложно перестраивать свои бизнес-модели. А если изменения существенны, то изначально прибыльный объект может стать убыточным. Поэтому, любые изменения в законодательстве должны быть тщательно продуманными и новые правила работы для застройщиков должны быть объявлены задолго до их вступления в силу. А лучше всего - применяться к новым, еще не начатым проектам.

Рустам Арсланов Фото: Иван МАКЕЕВ

Рустам АрслановФото: Иван МАКЕЕВ

Сергей Нотин, директор по инвестициям, девелоперская группа «Сити-XXI век»:

- Застройщики, которые давно работают на московском и областном рынке, вероятнее всего, справятся. Но в целом по рынку информация совершенно разная. Я предлагал ввести 5-7-летний мораторий на законодательные изменения, ухудшающие положение застройщиков (инвесторов, назовем их так). Нам постоянно говорят, что мы должны привлекать в страну не только отечественные, но и зарубежные инвестиции. Но когда мы обсуждаем планы с зарубежными инвесторами, они жалуются, что не понимают нашу обстановку. Мы и сами до конца этого не понимаем- слишком поспешно происходят законодательные изменения. А инвестиции требуют стабильности.

Сергей Нотин Фото: Иван МАКЕЕВ

Сергей НотинФото: Иван МАКЕЕВ

Перемены назрели? Кому станет лучше?

Вспомним, как у нас обстояли дела в строительстве на протяжении последних двадцати лет.

Александр Гончаров, заместитель председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительство и контролю в области долевого строительства:

- В этом году исполняется 15 лет, как существует договор долевого участия. До 2004 года, когда этот закон у нас появился, у нас в принципе не было регулирования этой области. Застройщики продавали жилье так, как им было удобно, и в принципе не имели никаких обязательств перед гражданами. Конечно, проще взять деньги у гражданина. А фактически люди рисковали своим правом на жилище – тем правом, которое у нас охраняется конституцией. В 2005 году вышел договор долевого участия. Застройщики решили пойти простым путем: закон отдельно, а они как работали, так решили и продолжить работать, поскольку закон в принципе не обязывал принимать денежные средства по договору долевого участия. Так прошло еще 5 лет. Потом обязали все-таки перейти всех на договоры долевого участия. И застройщики оценили это как некое конкурентное преимущество: отныне договор регистрировался в Росреестре и страховал граждан от двойных перепродаж. Тем не менее денежные средства принимались напрямую от граждан, и застройщики становились фактическими властителями этих денег: захотели - направили их на тот проект, на который гражданин передал эти средства; захотели - передали на другой проект или даже на строительство дома для любимой женщины, своих детей и т.д.

Александр Гончаров Фото: Иван МАКЕЕВ

Александр ГончаровФото: Иван МАКЕЕВ

В 2013 году решили страховать гражданскую ответственность застройщика. Более того, сами застройщики создали структуру – общество взаимного страхования. Когда кто-то из них оказывался не в состоянии исполнить свои обязательства перед гражданином, то другие за счет общих средств рассчитываются с участниками долевого строительства. Страховые компании самоустранились. Они сказали: да, мы застраховали, но застройщик – негодяй, оказывается, преступник. А по закону, если у нас есть уголовное дело, то выплат произвести невозможно. Опять замкнутый круг. И покупатель - жертва.

Таким образом, имея столь печальный опыт на протяжении долгого времени, мы подошли к необходимости прийти действительно к цивилизованному методу, в том числе к эскроу-счетам. У застройщиков будет выбор: если можете сами строить, стройте за счет собственных средств, и тогда у вас не будет никаких взаимоотношений с участниками долевого строительства, вам не надо будет открывать эскроу-счета или идти в банки. Но если вы все-таки берете эти денежные средства, значит, нужно отвечать. И нужно понимать, что в той или иной степени гражданин, который приобретает, рискует остаться без жилища: ни для кого не секрет, что когда приобретают новое жилье, очень часто продают старое. В этой ситуации люди должны быть уверены, что они в конце концов получат кров. Переход к новой системе - положительная динамика, и она положительна прежде всего для граждан.

Часть застройщиков негативно встречают новшества. Но в течение предшествующих 15 лет у них была возможность создать саморегулируемую организацию и решить вопрос с 3 % обманутых дольщиков. Тем не менее, они от этого вопроса устранились и оставили обманутого дольщика и государство один на один. Поэтому сегодня мы получили систему реформирования.

Антон Воронин, директор по гарантийным продуктам АО «ДОМ.РФ»:

- Жилищное строительство - довольно сложная индустрия. Но решение о переходе на новую модель финансирования - абсолютно взвешенное, в том смысле, что теперь риск больше не на гражданах, а на профессиональных участниках рынка. Это прежде всего сами застройщики, которые вкладывают собственные средства, и, конечно, банки. И у тех и у других должны быть компетенции, чтобы эти риски правильно оценивать.

Антон Воронин Фото: Иван МАКЕЕВ

Антон ВоронинФото: Иван МАКЕЕВ

Алексей Трубников, Вице-Президент - начальник Департамента розничных вкладных и кредитных продуктов Банка ГПБ (АО):

- Буду говорить только за Газпромбанк. В прошлом году было принято решение, что в связи с изменением законодательства и с учетом того, что мы входим в ТОП-3 ипотечных банков страны, Банк будет развивать проектное финансирование жилой недвижимости. У нас есть все необходимые компетенции. Мы полностью реализовали механизм эскроу-счетов, запустили его с 1 марта этого года. У нас есть очередь застройщиков, с которыми мы работаем, но сам по себе бизнес такой, что за проектным финансированием обращаются обычно не самые крупные застройщики, а меньшего размера, потому что у более крупных, как правило, есть свой оборотный капитал, и они его используют. Но и с крупными застройщиками у нас тоже идут такие переговоры. Цель, которую мы ставим, - это 30 - 50 млрд. рублей, но ограничиваться этой суммой не планируем. С точки зрения физических лиц , которые приобретают недвижимость, и банка, который осуществляет проектное финансирование, это благоприятные изменения. Нынешняя норма для покупателя безрисковая, а вот инициатива с поэтапным раскрытием – это отхождение от нормы и здесь клиент будет полагаться на банк, который станет арбитром. Если что-то пойдет не так, то все претензии будут к банку, потому что он предоставил проектное финансирование, привлекал дольщиков на эскроу-счета, открытые у себя. Я бы не хотел говорить, что это плохая или хорошая инициатива, но с точки зрения влияния на восприятие индекса доверия к строительству нового жилья, то это предложение этот индекс, конечно, понизит. Доверие в отрасли строительства важно повышать в тонком балансе между всеми участниками рынка, в том числе вместе с застройщиками и законодательными институтами.

Алексей Трубников Фото: Иван МАКЕЕВ

Алексей ТрубниковФото: Иван МАКЕЕВ

Наталья Бурша, начальник управления по работе с государственными инициативами ПАО «Совкомбанк»:

- Банкам, конечно, придется перестраиваться под новый механизм, и это займет какое-то время. Что касается нашего банка, то мы готовы обеспечить экспертизу на максимально высоком уровне проектов. И уровень компетенции команды специалистов «Совкомбанка» позволяет проводить проектное финансирование застройщиков. Если даже застройщик небольшой, но добросовестный, он будет профинансирован.

Наталья Бурша Фото: Иван МАКЕЕВ

Наталья БуршаФото: Иван МАКЕЕВ

Вырастут ли цены на жилье?

С рисками вроде понятно - они снизятся. А вот как быть с ценами на "квадратный метр", как на нововведение отреагирует рынок?

Денис Крючков, директор по развитию «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

- Чересчур волноваться не стоит. Переход на эскроу-счет свидетельствует о том, что застройщик планомерно подходит к графику реализации продукта, заботится о его качестве, никуда не спешит, в том числе не спешит и с удорожанием цены. За счет того, что ему нужно полностью предоставлять кэш-флоу для банка, чтобы оставаться в рамках определенных процентов, застройщики перестанут демпинговать на старте.

Стоимость жилья, скорее всего, намного не увеличится. Интервал в 5-10% возможен, но это покажет время. Сейчас констатировать, что будет резкий скачок цен, мы не можем. Но то, что в перспективе трех лет мы, скорее всего, потеряем интересные проекты, это факт.

Денис Крючков Фото: Иван МАКЕЕВ

Денис КрючковФото: Иван МАКЕЕВ

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс:

- Могу сказать по нашей деятельности. Начинали мы с цены 127 тыс. рублей за метр, а сейчас тот же "метр" стоит 185 тыс руб. И 2 тысячи семей уже бы не купили у нас квартиры. Мы не против регулирования инвестиционной деятельности, надо снимать напряженность. Но этим регулированием мы не должны лишить возможности людей покупать на стадии строительства, то есть дешевле.

Андрей Колочинский Фото: Иван МАКЕЕВ

Андрей КолочинскийФото: Иван МАКЕЕВ

Больше всего ударят по среднему бизнесу

Алексей Черных, Агентство недвижимости ЦДН:

- Я представляю, по сути, дольщиков, тех самых конечных потребителей, для которых мы строим. Сейчас люди активно покупают, так как опасаются повышения цен, связанного с тем, что строительным компаниям придется получать кредитные средства под проценты (банки же не откажутся от своей выгоды). Соответственно, этот процент ляжет на квадратные метры, а дальше – на кошелек дольщиков. Люди переживают и о том, что некоторых застройщиков не аккредитуют, а собственных средств они не найдут. И, по сути, добросовестные компании-застройщики средней руки не смогут найти инвестора, и им придется как-то перебазироваться, либо уходить с рынка вообще. В итоге ситуация может спровоцировать те же самые долгострои, с которыми вроде бы теперь боремся.

Резюме напоследок

Застройщикам советуют не ждать 1 июля, а идти в банки уже сейчас. Основной этап процесса, который банки плохо контролируют и очень надеются на застройщиков, это сбор документов для анализа.

То есть банкам необходимо оперативно стандартизировать процесс проектного финансирования застройщиков и усилить специализированные компетенции по оценке рисков строительных проектов, по их мониторингу.

Что касается цен, то они зависят не только от спроса, но и от предложения. И, возможно, часть застройщиков уйдет с рынка, так как не сможет адаптироваться под новые правила. В любом случае рынок отрегулирует то, что не получится у регулятора.

Подпишитесь на новости:

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также