Садовник и фермер на Кубани не могут поделить участок из-за земельной ошибки

Оба агрария несут убытки

Фото: Галина КОПЫЛОВА

Земельные споры - это одна из самых сложных и запутанных категорий дел. Только официально зарегистрированных реестровых ошибок в стране около 8 млн. Чаще всего споры решаются мирным путем и до суда не доходят. Но есть ситуации, когда обе стороны настаивают на своей правоте – тогда конфликт переходит в судебную плоскость.

Так случилось и в станице Фастовецкой Тихорецкого района. Здесь фермер и садовод схлестнулись участками, но при этом каждый утверждает, что располагается в границах по закону.

Шипы и розы

При въезде в станицу Фастовецкую, где расстилаются гектары полей, справа от дороги есть уникальная плантация, не похожая на остальные. Она выделяется яркими разноцветными пятнами – это цветут розы. Они высажены стройными длинными рядами. Поблизости - несколько соток привитого шиповника. Участок содержит молодой фермер - Сергей Шелковников, когда-то переехавший из Бурятии. На кубанской земле он уже больше 10 лет выращивает саженцы плодово-ягодных, экзотических культур, декоративных и хвойных растений. Практически все идет на озеленение и благоустройство в станицах и городах края.

На плантации садовника можно найти зеленые бутоны, и с кудрявыми лепестками, а рядом - несколько соток привитого шиповника

Фото: Галина КОПЫЛОВА

Садовод два года назад взял новый участок под розы, высадил более 110 тысяч кустов. Вложил в это два миллиона рублей. А теперь сформированную плантацию могут признать незаконной.

- В июле 2020 года Управление муниципальных ресурсов Тихорецкого района выдало мне в аренду около трех гектаров сельскохозяйственного назначения под садоводство. Срок аренды - 25 лет. Участок многие десятилетия не обрабатывался, зарос амброзией, без коммуникаций. Я высадил саженцы, но почти 1,5 гектара переданной мне земли было засеяно пшеницей смежным землепользователем Владимиром Малыхиным. Фермер в свою очередь утверждает, что наши участки схлестнулись и мне неверно сформировали границы. Хотя я все делал по закону, все схемы были согласованы с администрациями. А теперь по суду со мной могут расторгнуть договор аренды полностью, - рассказывает садовод Сергей Шелковников.

Пересечение границы

Фермер Владимир Малыхин уже более 20 лет обрабатывает поля в станице Фастовецкой. На сельхозплощадях он выращивает пшеницу, подсолнух и другие культуры. Но даже в его многолетней практике такой казус случился впервые.

- Я – человек старой закалки, я за то, чтобы все было по закону. Дело в том, что фактическое расположение участков не только у меня, по всему поселению, сместилось к югу. И когда формировали границы садоводу, этот момент не учли. Поэтому на практике ущемили и меня, забрав несколько соток земли, предназначенных под пшеницу. Я тоже в этой ситуации несу потери. А еще этот участок сформировали на накатанной для сельхозтехники дороге и перенесли ее в сторону, хотя не имели на это никакого права. Движение по улице и по федеральной трассе не является альтернативой, не вызывать же каждый раз для сопровождения техники полицию, - акцентирует Владимир Малыхин.

Дорогу вынесли за границу выделенного участка

Фото: Галина КОПЫЛОВА

В суд фермер подал, чтобы разрешить ситуацию, но видит только один выход – вернуться к первоначальному этапу – признать незаконным решение администрации района о выделении земельного участка садоводу.

- Тут получается, что на участке поставили столбы. Это как в твой дом пришли и стали диктовать свои правила. Поэтому мы начали разбираться. Обжаловали постановления главы администрации о предварительном согласовании земельного участка. Еще нарушен предельно допустимый размер выделенной земли, но это другой вопрос. Сейчас уже невозможно что-то исправить. Мы сейчас столкнемся с тем, что нужно будет проходить всю процедуру заново, вплоть до составления межевого плана. Кроме этого, если говорить о дороге, которую перенесли из-за сформированного для садовода участка, комитет имущественных отношений ссылается на то, что в генплане ее нет. А при утверждении генплана ее, возможно, забыли внести, потому что при описании она была. Раз в генплане не утвердили, значит, дороги и нет, такой делают вывод. Цель – вернуть все в первоначальное положение, - говорит адвокат Малыхина Олег Плотников.

Камень преткновения

Независимый землеустроитель отметил, что аграриям необходимо было обговаривать все моменты еще до формирования участка или при согласовании.

- По моему мнению, в этой ситуации не виноваты ни фермер, ни садовод. Садовод прошел все инстанции при оформлении в аренду земли правильно. Только вот единственное – это то, что кадастровый инженер при формировании надела учел только правила застройки, а на местность, по всей видимости, мог и не выезжать. Не был учтен при межевании ров, через который не может проехать сельхозтехника других фермеров к полям, то есть ограничен доступ транспорта. Перенесли ли дорогу, я не в курсе. Этот участок, сформированный под садоводство, без изменений согласовали и глава поселения, и районная администрация. Изначально именно на этом этапе нужно было вмешаться и отделить дорогу. Потому что не учли дорогу сельхозназначения. И плюс ко всему оказалось, что, действительно, фактическое расположение границы сместилось к югу, - пояснил «Комсомольской правде» - Кубань» эксперт, знакомый с ситуацией на местности, но пожелавший не называть имени.

При этом кадастровый инженер, который формировал тот самый участок садоводу, утверждает, что схема была отбита без нарушений законодательства.

- Я сформировала участок, схему утвердили и администрация поселения, и администрация района, потому что нарушений никаких не было, все сделано в соответствии с законодательством. На генплане никаких дорог в этом месте нет. Она была грунтовая, ее просто накатали. А в последствии сдвинули, это нормально. Лично была на месте, подъезжать спецтехника Малыхина к своим полям может с двух других сторон, полного ограничения там быть не может. Я заказывала заключение эксперта, в котором все подробно расписано, но, видимо, суд не счел нужным его принять к сведению. И меня как кадастрового инженера суд не вызвал, я не участвовала в заседании, - отметила Елена Кизилова.

Глава Фастовецкого поселения считает, что расторгать договор об аренде с садоводом - неправильно.

- Ребята трудолюбивые, вложились, все официально по закону сделали, подали заявление, сформировали. Был пустырь с сорняками, сейчас красивый ухоженный участок. Малыхин решил оспорить ситуацию в суде. Шелковников уже отступил и отдал кусок от плантации, чтобы могли проехать сеялки габаритные. Дорога там пролегала проселочная, но ее немного перенесли. Эта дорога никак не затрагивала сельскохозяйственные наделы Малыхина. У нас в полномочиях нет выделения участков, расхватывают все. Но мы подбираем и рассматриваем другие участки, ищем альтернативный вариант, чтобы в случае чего минимизировать потери, - высказался Виктор Лагода.

Поля здесь простираются на сотни гектаров

Фото: Галина КОПЫЛОВА

Что решил суд

Суд решил признать незаконным постановление районной администрации о предварительном согласовании местоположения земельного участка садоводу на 25 лет без торгов.

КСТАТИ

В стране уже были прецеденты, когда соседские участки накладывались друг на друга. Это произошло в Хакассии. Тогда местные суды постановили, что кадастровая ошибка в сведениях о границах участков — основание для прекращения права собственности на них. Но после долгих разбирательств Верховный суд разъяснил, что если в межевом плане допущена кадастровая ошибка, то ее надо исправить, а право собственности гражданина на землю сохранить.

Не исключено, что дело фермера и садовода дойдет до высшей инстанции, после которого пересмотрят спор на месте, исходя из новых рекомендаций. Но ущерб при любом исходе событий понесут оба агрария: фермер лишился своего надела и не посадил пшеницу, а садоводу, по решению суда, возможно, придется вообще остаться без участка.

Но с 1 сентября такие казусы сведутся к минимуму и, скорее всего, их вовсе не будет. Всю информацию о земле и недвижимости перенесут в Цифровой реестр. В электронном виде будут прописаны все точные границы участков, что исключит случайные передвижки межевания и реестровые ошибки. А вот от человеческого фактора, конечно, никуда не уйти.

Мнение независимого юриста

Юрист Алексей Иванов изучил документы обеих сторон и решение суда, и сделал вывод, что рассматривали дело «не совсем правильно».

- Все решение суда основано исключительно на установлении кадастровой ошибки. Для установления реестровой ошибки существует определенный порядок, в судебном заседании должны участвовать истец, ответчик. И ответчиком должны быть либо кадастровая организация, либо кадастровый инженер. Но в данном случае происходит наоборот. Сторона фермера просит признать постановление администрации незаконным, и основанием ставят вопрос об ошибке. Не так должно быть, это как выходить из дома не через дверь, а через крышу. Как раз в рамках этой процедуры признания незаконным постановления администрации был исследован вопрос об установлении кадастровой ошибки, но при всем при этом кадастрового инженера, который размечал схему и который якобы допустил ошибку, в суд не вызывали. Кадастровую ошибку установили на основании заключения независимого эксперта. На практике скажу, что не существует идеальных экспертных заключений. Почему эксперт пришел именно к этому выводу, как установили эту ошибку? Есть определенные сомнения, потому что кадастрового инженера не допрашивали. На основании заключения суд сделал вывод, это неправильно. Выбран специфический способ защиты. Ответственность за все это в виде убытков понесла добросовестная сторона: садовник обратился в администрацию, заключил договор, выращивал цветы. Он пострадал в большей степени. Ему необходимо обращаться с защитой о взыскании убытков. Либо к администрации - исходя из логики суда, она заключила договор на основании ошибки; либо к организации, которая допустила эту ошибку, - прокомментировал ситуацию Алексей Иванов.

Следующий кассационный суд состоится примерно через месяц, дата еще не назначена.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Кубанские аграрии столкнулись с недобросовестной конкуренцией за землю

Каждые пять лет между арендаторами посевных площадей разворачивается настоящая предвыборная борьба за голоса пайщиков - с «черным пиаром» и «печеньками» (читайте далее)