Сегодня:
Общество

Что нам стоит дом построить?

-
Денис КРИВОШЕЕВ
Право использовать накопления — не одномоментное, и возможно, что им воспользуются неоднократно, но спектр причастных сильно не расширится.

Право использовать накопления — не одномоментное, и возможно, что им воспользуются неоднократно, но спектр причастных сильно не расширится.

Несмотря на широкий спектр суждений об использовании пенсионных накоплений для удовлетворения текущих, самых насущных нужд граждан — будь то погашение ипотеки, приобретение нового жилья, лечение, существует два противоположных мнения о логичности и дальнейшей эффективности такого решения.

Очевидно, что само по себе предложение пользуется существенной популярностью у тех, кому, как говорится, достаточно малого. Пенсионными накоплениями могут воспользоваться более 720 тысяч человек. Это серьезный пул активных, широко представленных в социальных сетях людей, чья работа так или иначе позволяет легально накапливать. Потенциальная сумма изъятия у них в среднем около 1,5 миллиона тенге. Есть и те, кто может снять 30-40 миллионов, но таких единицы.

Остальных этот великодушный шаг государства мало коснется, во всяком случае, пока. Право использовать накопления — не одномоментное, и возможно, что им воспользуются неоднократно, но спектр причастных сильно не расширится. При этом есть и вторая группа, их миллионы, и они не являются активными пользователями пенсионной системы. Большая часть из них так и не смогут серьезно копить «излишки», поскольку являются самозанятыми или не слишком эффективно занятыми.

Эксперты предупреждают о последствиях столь масштабного изъятия денег самой перспективной группой пенсионеров. Говорят, что под угрозой сам смысл пенсионной системы. Создать перманентную возможность изымать деньги — в первую очередь, не дать накопить солидную «подушку безопасности». А это, в свою очередь, путь к бедности по достижении пенсионного возраста. Следующим шагом надо заканчивать историю с накопительной моделью, так как доверия к ней нет и так, а теперь и ресурсов обеспечить достойную старость вообще не останется. Все, что окажется сверх порога, будет выгребаться, расчет будет только на базовую, назначенную государством пенсию, а значит, по сути, солидарную.

Несвободное падение

Пока из открытых источников известно, что на текущий момент большая часть отозванных пенсионных накоплений используется для погашения старых ипотечных займов. И только малая часть идет на покупку недвижимости в надежде на инвестиционный доход. Люди предпочитают решать проблему сегодня, предполагая, что «завтра» — смутно и непредсказуемо. Это идет в разрез с ожиданиями, что наличность хлынет на рынок. Хотя какие ожидания? Предположительно, шум вокруг неоднозначной проблемы роста цен на жилье — это результат хорошо подготовленной акции, цель которой — дискредитировать идею и косвенно «отговорить» потенциального покупателя инвестировать в недвижимость, предложив ему альтернативные сценарии инвестирования. В частности — инвестиционные программы.

Что же произошло на рынке на самом деле? Для начала предлагаю внимательно посмотреть на так называемый «Индекс «Крыши». Особенно на его отрезок с 2015-го по 2021 год. Очевидно, что после тройной девальвации рынок впал в «кому» и только за последний год медленно отыгрывал катастрофическое падение цен. А теперь — внимание! — стоимость квадратного метра в тенге только-только сравнялась с докризисным уровнем, хотя за эти годы только совокупная инфляция составила не менее 100%. Но и это еще не все — посмотрите на цену в долларах. Она как была в районе тысячи, так и осталась. Таким образом, никакого движения цены в реальном выражении так и не произошло. Рост стоимости доллара со 150 до 420 тенге, катастрофическое падение доходов населения, ограниченность ресурсов привели к тому, что рынок определил для себя оптимальную цену, ниже которой он не готов падать ни при каких раскладах.

Не думаю, что кому-то нужно разъяснять: недвижимость не может быть бесплатной. Слишком дешевые квадратные метры свидетельствуют о кризисе в экономике. Достаточно вспомнить перестройку, когда не то что квадратный метр — квартиры продавали по 500 долларов. При этом между ценой и состоянием все той же экономики есть взаимосвязь, преломленная именно через цену на недвижимость. При неправильной политике и экономическом буме квадратные метры, естественно, становятся предметом спекуляции, но все же их ценообразование подчиняется фундаментальным законам рынка.

Цена низкой цены

Прогнозы по стоимости недвижимости приходилось писать не раз. И когда впервые, еще в 2009 году, было высказано предположение, что квадратный метр в стране будет стоить в среднем 500 долларов, это утверждение вызвало шквал критики. В 2014 году первая волна падения цен на жилье закончилась. Начиналась новая. Казахстан упирался, не желая проводить последовательную политику ослабления тенге вслед за Россией. При этом начался глобальный переток наличности, который позже был оценен в 25 миллиардов долларов. Именно тогда было написано следующее: «Казахстанский рынок недвижимости переоценен. И без того привлекательные российские цены, упав на 30-40%, стали сказочным предложением. Все уверения казахстанских застройщиков, которые на голубом глазу заявляют, что себестоимость квадратного метра в новостройке жилья начинается от 1200 долларов, ничего, кроме улыбки, вызывать не могут. Вторичный рынок переоценен еще больше. Доставшиеся бесплатно квартиры, чаще всего низкого качества, уже прослужившие от 30 до 50 лет, не могут продаваться по цене, которая выше новых... Существует формула, по которой стоимость квадратного метра при справедливом законодательстве, ограничивающем приток на рынок недвижимости преступного капитала и обдуманной жилищной политике, не может превышать более двух средних заработных плат в конкретном регионе».

Вернитесь к графику, и вы поймете, что прогноз сбылся. При существенном росте влияния государства на рынок ипотеки, повышении благосостояния сегодня средняя заработная плата в Алматы — около 250 тысяч тенге, именно средняя, а не медианная, соответственно, цена среднего квадратного метра должна быть в районе 500 тысяч тенге, что в целом мы и наблюдаем. Посмотрите стоимость в других регионах — и вы увидите ту же закономерность. Только не стоит открывать объявление о продаже недвижимости бизнес и элит-класса, а также исторический центр — тут совсем иные принципы.

Что касается новостроек, то здесь на цену влияет множество факторов. Например, удорожание рабочей силы и ее тотальный дефицит. Границы закрыты, гастарбайтеров нет, конкуренции тоже. Резко подорожали материалы, например, арматура, цемент, песок, трубы. Выросла стоимость кредитных ресурсов параллельно с усложнением процедур взаимодействия с государством. Все это не может не влиять на рынок. При этом большой отпечаток внесла пандемия, ценность земли, квартир в эмоциональном плане сильно выросла, от покупателя нет отбоя. Так что незначительный дополнительный объем спроса, который возник на фоне либерализации ЕНПФ, на рынок повлиял меньше всего.

Ну, и, конечно, нельзя не отметить эмоции, которые переполняют социальные сети. Люди, которые раньше мало обращали внимание на стоимость недвижимости, сейчас глубоко погружены в «жилищные» процессы. Изучают рынок, мониторят цены. Выхватив верхушку тренда, они смело делают вывод о росте цен. Хотя в ретроспективе, на которую они не смотрят, их оценки ошибочны. Сделок на рынке мало, как и реального покупателя — особенно в дешевом сегменте. Продавцы пытаются сохранить эффективность от продажи, чтобы улучшить свои жилищные условия в результате потенциальной сделки. Ну а широкая народная масса, которая ничего не покупает, хочет, чтобы все раздавали бесплатно. Ну или, по крайней мере, — чтобы государство отрегулировало рынок в пользу покупателя. Пусть и ненадолго.

У «Комсомолки» в Казахстане появился свой канал в Telegram. Публикуем актуальные новости в течение 10 минут, беседуем со звездами эстрады и бизнес-аналитиками, говорим о курсе тенге каждый день.

Он не навязчивый. Новости приходят один раз в 20 минут. Вы будете в курсе всех важных событий.

Перейти на канал: https://t.me/kp_kz