Заветные квадраты
«Очень часто люди подписывают договор и даже не читают его условия»/Открытый источник
Одни ждут снижения цен, считая их раздутыми. Другие, наоборот, уверены, что цены будут расти и впредь, поэтому спешат оформить ипотеку. Что творится на самом деле с рынком недвижимости? И какие есть прогнозы? Об этом рассказала советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.
Рост или спад?
- Рынок жилья в Казахстане сейчас переживает период затишья, однако в перспективе ближайших нескольких лет стоимость недвижимости может снова начать расти, - уверена Нина Лукьяненко.
Нина ЛУКЬЯНЕНКО/Открытый источник
По ее мнению, давление на рынок окажут рост населения, активная внутренняя миграция в крупные города и так далее. В то же время эксперт подчеркнула, что ожидать стремительного подорожания недвижимости сейчас не стоит. По ее словам, примерно последний год рынок фактически находится в состоянии стагнации, а официальные данные не всегда отражают реальную картину происходящего.
- Изменения цен за последние месяцы остаются минимальными и в основном соответствуют уровню инфляции. После небольшого январского роста примерно на 2,5% дальнейшие колебания были незначительными - в пределах нескольких десятых процента. Это свидетельствует о том, что рынок практически остановился.
Кроме того, эксперт обратила внимание, что статистика нередко формируется на основе цен из объявлений, тогда как реальные сделки проходят по другим суммам.
Вторичка, как первичка?
Особенно сложная ситуация складывается на вторичном рынке. Жилье старого советского фонда постепенно теряет привлекательность, поскольку банки все реже готовы выдавать ипотеку на дома старше полувека. В результате собственники таких квартир сталкиваются со снижением спроса. Лукьяненко подчеркнула, что люди зачастую путают понятия первичного и вторичного жилья. Ко вторичному они относят только жилье советских времен. А более-менее современные дома, даже если они уже переходили от одного хозяина к другому, - к первичке. На самом же деле к этой категории относится только недвижимость непосредственно от застройщиков.
Недвижимость советских времен все менее и менее ликвидна, так как жилье тех годов начинает сейчас выпадать из программ кредитования.
- Это, как правило, старые застройки, советский фонд. Никто не говорит сейчас о том, что нет людей, мечтающих о первой квартире в панельном доме с кухней в 6 квадратов. Все мечтают о квартире больше, но финансовые возможности не у всех людей позволяют купить сразу новостройку. Поэтому, безусловно, эти квартиры тоже пользуются спросом. Но важно понимать, насколько платежеспособен этот спрос, - отметила Лукьяненко. - В целом, из-за отказа кредитования такое жилье теряет до 70% потенциальных покупателей. При большом выборе недвижимости цена на такое жилье должна падать.
«Разрыв цен между Алматы и Астаной практически стремится к нулю»
Однако многие продавцы ориентируются не на реальную рыночную стоимость, а на цены, которые выставляют на специализированных сайтах (крыша.кz, олх) другие продавцы.
- А почему я должен продавать дешевле? - размышляют они и могут держать нереально высокие цены годами.
- Я рекомендую продавцам такого жилья внимательнее относиться к своим покупателям и предлагать более конкурентную цену, так как вторичка в целом сейчас становится менее конкурентной, чем жилье в новостройках, - советует эксперт.
Тем более что застройщики предлагают различные варианты комфортных условий и льготное кредитование, рассрочки, ремонт в подарок и другие дополнительные бонусы, которые не могут предоставить продавцы вторичного жилья.
Почему спад?
По словам Лукьяненко, одной из причин резкого роста цен в прошлые годы стали доступные ипотечные программы и возможность использовать пенсионные накопления из ЕНПФ. Это привело к заметному увеличению числа сделок и перегреву рынка.
- Массовая доступность дешевых кредитов всегда провоцирует рост стоимости недвижимости. После завершения программы использования пенсионных средств цены начали постепенно корректироваться, - считает эксперт. - Поэтому льготные ипотечные программы должны быть адресными и ориентированными прежде всего на социально уязвимые категории граждан.
Отдельно специалист прокомментировала обсуждаемое снижение ипотечных ставок до 20%. По ее оценке, даже такой уровень остается слишком высоким для большинства жителей страны.
Лукьяненко отметила, что многие воспринимают снижение ставки как признак повышения доступности жилья, однако переплата по кредиту все равно остается значительной. Кроме того, наиболее выгодные условия предполагаются только для заемщиков с первоначальным взносом более 30%, тогда как остальные по-прежнему будут вынуждены оформлять дорогие кредиты.
Аренда - по сезону
Эксперт также рассказала о ситуации на рынке аренды в Алматы и Астане. По ее словам, стоимость аренды в этих городах традиционно зависит от сезона и активности студентов. Летом спрос снижается, а ближе к осени рынок вновь оживляется. Главная причина - «миграция» студентов на учебу в город и на каникулы по домам. Из-за этого летом на рынке появляется большое количество свободных квартир эконом-класса. А к осени спрос традиционно растет. Даже строительство новых общежитий и кампусов, по ее мнению, не сможет кардинально изменить ситуацию, так как спрос намного превышает предложение.
Также Лукьяненко отметила рост интереса к частным домам после серии землетрясений. Однако массового отказа от квартир в многоэтажных домах не наблюдается. По ее словам, покупатели стали осторожнее относиться главным образом к верхним этажам, где сегодня возможны скидки до 10%.
Цены в Астане растут
Что касается цен на жилье в Алматы и Астане, то эти границы все больше стираются. Если долгие годы лидером по высоким ценам на недвижимость был южный мегаполис, то сейчас северная столица все больше «в тренде», так как большинство казахстанцев ищут работу именно там. Ранее всегда существовал разрыв в пользу Алматы. Но Астана развивается и привлекает новое население в поисках лучшей жизни, что несомненно влияет на цены. Несмотря на то, что за последний год в Астане было очень мало программ льготного кредитования, застройщики активно предлагают льготы от себя. Они имеют индивидуальные программы с банками и предлагают выгодные варианты покупателям. И теперь разрыв цен между двумя главными городами практически стремится к нулю.
Риелтор риелтору рознь
Сфера риелторских услуг в Казахстане по-прежнему остается нерегулируемой, а большинство случаев мошенничества связано с людьми, которые формально даже не имеют статуса риелтора. По словам Лукьяненко, в стране обсуждается законопроект, предусматривающий обязательное членство риелторов в саморегулируемых организациях, а также создание единого государственного реестра специалистов.
- Сегодня профессия риелтора фактически не закреплена на законодательном уровне. Несмотря на существование национального стандарта деятельности, в стране до сих пор отсутствуют обязательные требования к квалификации, система сертификации и официальная регистрация специалистов. Сейчас практически любой человек может разместить объявление о предоставлении услуг и назвать себя риелтором, даже не имея профессиональной подготовки и отношения к рынку недвижимости, - делится опытом Лукьяненко.
В 2021 году был разработан национальный стандарт риелторской деятельности, однако многие ключевые инициативы пока не реализованы.
- Мы ратуем за создание государственного реестра риелторов. С его помощью граждане смогут проверять, действительно ли специалист работает официально, состоит ли в профессиональном объединении и имеет ли право заниматься такой деятельностью. Пока подобного механизма нет, рынок продолжает оставаться в «серой зоне».
Специалист напомнила, что риелторские услуги относятся к сфере предпринимательской деятельности и регулируются нормами гражданского законодательства. Именно поэтому все условия сотрудничества должны быть четко прописаны в письменном договоре.
- Очень часто люди подписывают договор и даже не читают его условия. Например, в документе может быть прописано, что при самостоятельной продаже квартиры клиент обязан заранее уведомить риелтора и расторгнуть договор. Но человек этого не делает, а потом удивляется судебным претензиям и требованиям выплатить комиссию, - отметила она.
Лукьяненко подчеркнула, что договор необходимо обсуждать и при необходимости дополнять собственными условиями. Это позволит сократить количество конфликтов и снизить число случаев обмана на рынке недвижимости.